Description
Immeuble de 96m² situé à Boulogne-sur-Mer, Avenue John Kennedy, dans le quartier Brecquerecque-Liane-Danou.
Le bien se compose de quatre appartements : un T2 de 39m² ainsi que trois studios de 15 à 24m² au premier étage. Tous les logements sont actuellement loués.
L’environnement est résidentiel, situé à proximité de la gare, dans un quartier calme à la forte tension locative, apprécié pour son authenticité et sa proximité des commodités.
Aucun travaux ne sont à prévoir à court terme, une enveloppe de 10 000€ a été prévue par précaution. À plus long-terme, des travaux d'individualisation des compteurs seront à prévoir, avec une enveloppe budgétée de 35 000€.
Dans le scénario actuel, on retrouve un rendement brut potentiel de 9.9% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel d’environ 11k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Un bassin locatif exceptionnel
Boulogne-sur-Mer compte plus de 25 000 habitants, dont environ 17 900 actifs, avec une population très majoritairement locative (plus de 70% de locataires). Cette structure sociologique soutient la demande locative, notamment sur les petites surfaces et les logements proches du centre. Le prix moyen au m² ancien a progressé de +16% sur les cinq dernières années, témoignant d’une tendance de valorisation continue du marché immobilier local, favorable à une stratégie patrimoniale à moyen et long terme.
Autofinancement immédiat
Avec un apport initial de 27 500€, cet investissement génère un autofinancement immédiat avec un cash-flow mensuel positif de 125€. Cette performance contribue significativement à la création de valeur du projet, avec des gains nets sur 25 ans dépassant 289k€ et un TRI net de 12.9%.
Immeuble intégralement loué
Tous les 4 lots sont actuellement loués, générant actuellement 1 600€/mois, ce qui assure des revenus immédiats. L’absence de vacance locative initiale offre une meilleure visibilité sur la trésorerie du projet et une sécurisation des flux de trésorerie à court terme.